428本輪樓市調控，商業地產將率先迎來拐點！

各位好，今天是2017年的4月28號周五，歡迎來到100的財經日記。今天的節目想和各位分享一個話題，就是100要旗幟鮮明的告訴大家，本輪樓市調控，商業地產將會首當其沖，備受沖擊將會迎來拐點。昨天啊，我們談到一個話題，就是說如果央行進行縮表的話，那么投資房地產是非常不合適的，因為這個地產泡沫可能會隨時被擠破很多朋友在后臺留言提出了不同的觀點。最集中的一種說法就是房地產不會降價啊，還有的說一旦再回到貨幣寬松時代這個房子還會漲價呢。那100看來呢？這是一個假設的說法，就是說我們目前的政策方向啊，如果發生根本性的轉變的情況下，可能出現這種狀況。但是呢，我認為這是不太可能的。

我們不妨做幾點對比啊，第一點就是例次的調控政策，大家可以回憶一下有哪次是比本次的調控力度更大的。我印象當中沒有。第二，對于監督調控的落實情況，本次的監管部門級別是不是最高的，我認為就是最高的。第三點，具體到調控方式上啊，嚴控資金進入到房地產的領域，嚴控開發商以及中介的一些抬價行為。嚴控購房者的買房資格，特別對熱點城市，還要加大土地供應等等。

那么從上游到下游全方位的調控招數，大家回憶一下，還有哪次調控比這一次用的招數更多更全沒有。所以呢，從政策角度來說，只要這個方向能夠堅定不移，那么房地產市場迎來拐點只是時間問題。在剛剛結束的銀監會一季度經濟金融形勢分析報告當中就提到了，就是說嚴禁銀行違規資金流入到房地產領域當中。呃。重點呢，要檢查銀行業金融機構有沒有違規為房地產去輸血，比方說這個信貸資金是否借到給建筑業?；蛘哒f投向其他的行業，轉而又回到了房地產領域啊，有沒有通過一些同業業務啊，或者說理財業務啊，或者拆分一些小額貸款等方式向房地產領域提供融資。有沒有這些這都要查。而且還有一句，不放過任何一個死角，大家千萬不要小看這一句啊。

最后，這里提到的死角其實隱藏了很大的問題，100在這里給大家簡單解釋一下這個死角是怎么來的。對于地方的銀監部門來說，那么全國性的銀行，它發行了理財產品的底層資產是沒有辦法去穿透去查詢監管的。所以呢，很多的資金就通過理財以及資管產品繞來繞去，最終進入到房地產領域，這就是一直以來的死角問題，而今年的工作重點就是要把這些死角給清理干凈。所以這么一來啊，房地產行業全面失血的問題將會更為突出。那么從產品屬性來說呢，我認為商業地產將會首當其沖。最近啊，央視做了一個報道，大概意思就是說，按照這個物權法的規定，住宅性質的土地，它是70年，產權到期后可以自動續期。而對于這個商業地產或者說工業用地來說啊，土地使用年限商業地產是40年，工業用地是50年，那么到期之后呢，你必須主動去申請續期，這個續期有可能被駁回啊，如果說沒有主動續期，或者說沒有去，這個就是申請之后啊，被駁回的情況下，那不僅土地的產權要被國家收回，連房子可能也會被無償收回啊。

有這樣的一個報道，大家可以關注一下。呃，在100看來，我覺得這個說法不見得全對啊，因為我覺得存在一些爭議。這個爭議呢，主要集中在土地和地上建筑因為不可分割而產生的屬權糾紛問題。但是今天呢，我們不是要談這個點啊，今天咱們的重點不在這里。呃，100的重點在哪兒呢？在于這個商業地產的持有成本和交易成本遠遠高于住宅，而收益呢卻遠遠落后于住宅。

我們不妨看看以下幾個具體的數據，第一，商住房的首付它至少50%以上。為什么有這么高的首付？原因很簡單，就是要通過降低杠桿來預防風險。第二，商業地產貸款年限最多只能夠貸十年，這是什么原因呢？理由同樣是為了降低風險，因為商業地產的土地使用啊，它只有40年的權限，銀行必須在有效時間內盡早的收回貸款。第三點，商業地產交稅會更多。財政部有一個通知啊，叫做關于調整房地產交易環節契稅的營業稅的這樣的一個通知，其中規定啊，住房的契稅一般是根據這個面積，比方說90以下是多少，90以上多少，然后這個140以上多少，大概就是1%到2%這樣之間的一個空間在浮動但是商業地產的契稅是很高的哦。商業地產契稅一律是按照3%來征收第四點啊，商業地產的功能是很有限的，你像學區啊，戶籍啊這樣的一些概念和它是毫無關系。第五點是最最最核心的一點，商業住房的價值評估體系和住宅不同啊，這也是我們今天的最重點。

呃，住宅類的地產，它的價格生成要素呢，主要是地段，還有開發商的品牌，還有這個物業以及配套等等一系列的因素?？梢哉f呢，買家的主觀評估具有決定性的效果，只要是說這個買家感覺非常滿意啊，能滿足我的多項需求，而且呢政策又支持，可以有一些這個買房的優惠啊，首付的打折啊等等的，那買家可能就認可了就買了。但是商業地產的價格生成要素是絕對不一樣的，商業地產的評估有著更多的客觀評估標準。我們就拿商鋪來說，租售，租售比是第一要素啊，就是這個房子的租金和賣價，這個比值是第一要素，然后呢是地段，業態，就是商業狀態，還有它的功能，以及這個地方的遠期規劃啊，未來的預期估值。再然后呢，再來說產品本身門頭啊，寬不寬，晉升多少，朝向好不好，物業怎么樣？根據這些因素，基本上大概就能夠判斷出商鋪的價格了。之前呢，商鋪價格炒高很大程度上在100看來是沾了住宅的光啊。一旦非理性因素退去，那么商業地產就會回到按標準計算估值和價格的體系當中。所以100最后建議一下就是暫時呢，各位如果說從投資角度來說啊，這個商業地產主要是用來投資的嘛。啊，我的觀點是，暫時請不要投資商業地產項目。

在資金被嚴控進入房地產領域之后，商業地產本身購買條件就比較高的這個劣勢就會更為凸顯。加之前幾年商業地產項目遍地開花，還有非理性購買人群的減少，都會給商業地產帶來致命一擊。所以，在房地產全面迎來拐點的時代，我認為商業地產將會首當其沖。好，以上就是今天的財經日記，感謝收聽，再見