央行再次降準，房價會反彈嗎？

大家好，我是三哥，那今天咱們來聊一下關于央行降準。那么這兩天大家都看新聞了，是吧？央行他們開始說發了1.5萬億，是吧？就跟發紅包一樣，等于說降準釋放了1.5萬億的資金。那么呃，因為很多人就算大家不懂這個，對吧？大家看新聞也知道之前一降準房價就漲，一降準房價就漲，那很多人在網上也說，哎，這次房價又要漲回來了，因為之前有例子嘛，之前你你你廣州，對吧？珠海，菏澤這地方啊，放松限購以后就降準放水。那有人就說這個是不是開始救市了，說樓市要回暖，房價漲回來了。其實呢，這個還不一定，我給大家大概講一下，就是說，嗯，第一個就是降準，它到底是不是就是專門為了樓市這個事兒？***總理在那個一個談話中就提到，就是說，呃，要運用好這個全面降準，定向降準的工具，支持民營企業和小微企業融資。那***總理把這個話講完，央行這邊兒就出新聞了。當天晚上，央行就宣布再次降準，說是下調金融機構的存款準備金一個百分點，釋放釋放了1.5萬億的資金。呃，凈釋放長期資金大概是8000億。那加上一八年的四次降準，這是這次，可是在一年內時間第五次降準了啊。

咱們算的是自然那個什么，那等于說是呃，央行一直在放錢出來嘛，對吧？那有人就說，那房價是不是又該漲了呀？那關于這點，咱們首先搞清楚這一次降準它為了是一個什么事兒。那過去呢，幾次降準呢，分別是嗯，在一月，四月，七月和十月。那這次降準也就是一九年呢，第一次降準呢，也是在醫院，那大家從過去的這個降準來推算，一月，四月，七月，十月，這中間是隔了三個月就降一次，對吧？嗯，那從中也能看出來，絕不是說因為去年下半年樓市就是低迷了，或者樓市火不起來了才要降準，而是有規律的三個月一次。那降準的目的是什么？降準目的呢？當然他是為了更好的，就是給實體經濟去。怎么說呢，去服務，去緩解，尤其民營企業，小微企業。這個融資難，說白了，降準就是為提征，提經濟，而而不是說漲房價。

因為這次不是總理他言專門說了嘛，就專門說了，就是小微企業，它現在這個融資特別難，你貸不到錢，民間借的話利這個利率牛承受不了。所以說你想小微企業發展起來，那你必須給它，就是輸血對吧？必須輸血。那么還有個呢？就是說從一個關鍵指標能看出來經濟出現問題了，就是說制造業那個P M I。那18年12月的中國制造業PMI二十九個月以來首次跌破50這個分界線。那么什么是制造業PMI呢？就是說根據就是說是什么，就是說它是一個采購經理的指數啊，綜合考慮就是產品的什么訂單呀，雇員呀啊，生產配送，存貨這些貸方面的指標。呃，基本上你可以理解為它代表著制造業的一個整體增長或衰退啊，它是代表制造業的，而它有一個分水嶺，就是這個PMI的指數五十是一個分水嶺。如果大于50就是大于50%，那代表經濟在往上爬。反之呢，要是掉到50以下了，那就證明經濟制造業，經濟在慢慢走向衰退。那從這點呢，從G D P其實也能看出來，你看網上這個關于數據很好查是吧？一八年中國一二三季度的GDP增速分別為6.8%，百分之6點7分之六點五，那明顯就處于下滑嘛，對吧，八八七五嘛，這都在下滑。

那基本上這次降準呢，就是說國家為了防止經經濟下滑去呃，振興經濟市場，對吧？振興經濟市場？那其實呢？呃，就是說，怎么說呢，實際上現在這個貨幣量它的確跟不上咱們國家經濟發展，就是貨幣是交易市場。怎么說呢，經濟市場交易的一種載體，一種載體。關鍵是咱們中國現在這個GDP增速雖然有所下滑，但是前三個G D增速還是有6.7%。那么按實際價格算，也就是說名義GDP增速能達到9.8%。如果貨幣發行完全匹配經濟發展呢？M二增速應該達到9.8%。那有人就會說，那為什么零八年一五年降準以后，嗯，你零九一六年房價就大漲了？那當時有個前提條件，就是那兩年的M二增速是遠高于現在8%的。零九年M二增速是28.4%，當年房價增幅也是十年來最大，達到23%。那另一方面呢，國家現在也絕對不會允許房價再大漲了。呃，之前呢咱們不是說過關于呃珠海，菏澤嘛，廣州是菏澤先放開的嘛，然后珠海，廣州不是，他就放松了一下他們的調控政策，然后新聞上也報道了一陣兒，都覺得房價，房價要反彈了，但是調控是調控，房價還是房價。

嗯，怎么說呢，就是說嗯，在房地產方面啊，就是房價漲得越快，樓市越火熱啊，就越要調控，而且是很嚴厲的調控。房價要下跌了，樓市冷清了叫放松調控。那反過來也可以說啊，這個調控越鹽的時候呢，樓市行情也很好也好，調控放松了，就說明樓市行情的確是不行了。所以說為什么呃，大家會誤會說是嗯，這些地方會會會怎么樣，會上漲對吧？國家也怕大家誤會，就說，所以說這些地方城市它那個監控也不是監控，就調控剛放松不是就住建委不是在網上就開了個開會。在網上放了新聞嘛，提出來2019年要穩地價，穩房價，穩預期為目標，等于說給這個媒體放了個信號，就是官方態度很明確，就是要穩你，不管你降幾次轉也好，還是降的幅度大小也好，2019年你就不要想著什么房價大漲。如果說2018年是樓市調控那一年，那么2019年呢，一定是樓市穩定這一年啊。這個我在昨天節目給大家也說過，是吧？那就說，當然了，你降準下來呢，這個東西嗯，你說跟咱們買房的一點兒關系沒有，它也不對，還是能帶來一點兒其他好處。

那咱們接著說來，就是降準會給咱們購房者帶來什么好處對吧？第一個就降準，大家利好，那實際上不止一次，哪怕是一八年四次降準，國家都在強調資金不能流進房地產。要支持實體經濟，只是小企業，只是微型企業，只是民營企業。那實際上呢，錢是放出來了，不流不流入，樓市也做到了。但是真的你就流入實體了嗎？也沒有，也沒有。實際上整個市場上貨幣談不上緊張，但其實貨幣它沒有流入它該流的地方，沒有留著它該留的地方，就說央行是釋放資金了。但優質企業當然不缺錢，你缺錢的企業都不優質，那銀行對于放款很謹慎啊，對不對？只有相對較小的優質中小企業才能獲得銀行貸款。如果你本身不優質，你又拿不到貸款，那是不成惡性循環了，越來越差，那結果就是五次降準下來了，錢是流出來了，但是央企不要，房企不給，中小企業不敢給貸，那最終導致這個錢堆堆到銀行內部了。

放不出去嘛。央企人家不要錢，人家有的是錢，房企呢，想要錢，國家不給錢，那中小企業當然更想要錢了。那是對不起，不給你們貸，對吧？那就是實際上銀行不缺錢，這個錢要貸給誰呢？資本都是逐利的，當然銀行要賺錢這個無可無可厚非。那既然經濟不好，給企業貸款風險高，那干脆貸給大家買房吧，是吧？買房這個安全嗎？那么房貸的抵押品就是房產證嘛？你不管貸款人，你出啥問題了，你還不了錢了也罷，還是你什么破產也罷，無所謂，我銀行最起碼還能我收回一套房子。這是沒問題了對不對？那而房產又一直以來是最保值的資產，最是起碼到現在還是那房價再跌跌個撐死，跌個30%，那不得了啊，對吧？最多你給你貸款七成，銀行他咋算他也虧不了錢，最起碼能保本兒，最起碼銀行能保本兒。

那實際上房貸利率呢，漲幅在一八年下半年呢，已經又開始放緩了。到了18年11月份呢，首套房利率呃，5.7%，有5.71%和十月份就打了個平手。等于終結了二十二個月的一個上漲趨勢了。那最近呢，很多城市就房貸利率開始又又開始降，說是北京，廣州，它首套首首套房貸最低只上浮5%。上海已經可以做到基準利率是九五折。

那前一段時間不是大家應該看新聞了吧？我，我是在網易新聞上看到，就說杭州媒體不是報道嗎，說杭州某一個銀行規定啊，這個房屋貸款按揭竟然可以貸到80歲。那我們正常貸款最多就貸到70是吧？而房中銀行通過接力貸，就父子一起貸款，把這個時間延長，這當時大家不是就就開玩笑說代代相傳嘛。這個貸有貸款貸，代代相傳。所以就是說接下來就是說，很多人就預測說是2019年的房貸利率會放松，尤其是在知識剛需的層面上，首套利率上浮呢，必定會下調，甚至不排除降息的可能性。也就是說，雖然房價不能大漲特漲誒，但是房貸利率下降也不錯，對吧？對咱們購房人是個實惠。那就是說以后買房利息他不用給那么多了嘛，對吧？對于購房人來說，尤其是剛需來說，呃，一九年你感覺合適？當然你是住的情況下，我覺得你就可以入手啊，你投資的話，那你自己掂量著。我覺得不太適合了，因為我在昨天節目已經講過了，而對于這種需要優化房產，就是你置換就是我現在這房子我住的不爽。我感覺太小，我感覺我現在這個收入上去了，我要住大房子，要住更好的房子。

對于這種人來說呢，嗯，要優化房產就需要賣房嘛，買賣房再買房嘛，那同樣你也要抓住這波機會，就是說跟我昨天的意見一樣，就是說尤其是那些你手上有三四線房產的朋友。如果你想置換房子，就利用房貸利率下降，會把這個刺激買方市場，這個把買房市場這個熱情點燃這個機會。你趁現在這個機會可以把房子脫手，當然前提是你認為你值得和你現在確實需要去置換那一九年呢？房價不暴漲不代表不能投資房產，比如說房價保持穩定，購房成本在減少，這個時候，呃，怎么說呢，哎呀，也利于我們買房，就看你什么時候出手對吧？而且這個投資呢，嗯，我感覺啊，除非你是就是專業人士，你，你，你是那種真的你吵了很多年，你玩兒的特別溜的那種人，你，你可以可以試著坐下，一般我真的不建議這樣。不見這樣做，那就說，呃，很有可能跟去年一樣，四月份還會有一次降準。去年不是1470嗎？這四個月份，今年可能四月份還會有一次降轉。那根據去年那個規律，就三個月它會降一次嗎？就只要經濟形勢沒有重大變化，這個頻率應該不會改。那另一另一方面呢，到時候呢，那個兩會就是也該開完了對吧？它期間對樓市這個態度和信號肯定相當關鍵。

如果國家態度對房地產是利好，對樓市調控放松的意見是緩和，那么相應的知識也會出來，到時候資金會更寬裕，就能會更更寬松，那么銀行給出的房貸利率下降力度肯定也會更強。這個時間點呢，那部分價值如果被被壓著的城市，或者這些有一些重大利好城市可能會回暖。比如說什么深圳，廣州，西安，長沙，南京這種。徐州，那除了四月，那么年尾的十一，十二月也是個購房的時間，對吧？到了年年底了，各種這種樓市調控就該放松，放松了，房貸利率又該下降了。而且對于房企來說呢，年底他要沖業績呢，很多銷售都是年底充下去吧，那賣車那四S店他不就是年底要沖業績。

那沖業績的時候價格它會更大優惠，那不管說是政策還是價格，都會給你寬松點兒。那么雙重優惠下呢，是適合那些三四線剛需出手的。這樣我說這個出手是買來讓你住啊，是買來讓你住，就是說，嗯，當然了啊。你如果非要投資，我給大家說說，就是房貸利率，它不能成為你你一個買房的理由。如果你非要投資，你不能因為房貸利率降了，你就覺得有便宜可以占，對吧？你決定投資一個地方房產，永遠判斷就是一個標準，就是你收益怎么樣，你收益怎么樣？那就對于現在的中國來講，就是說房價漲幅，你房貸利率再低，低到基準利率八折也要4%。但是中國租金收益普遍走3%啊，那沒有足夠的房價漲幅，這沒什么意義的。你就想好，你這房子買回來，你租出去對吧？你中國這個租金收益率現在3%之下都是二點幾那種很低。那就是說，呃，哪怕你是剛需啊，那相比房貸利率下降就是房價下降，下降能給你節省出來這個成本呢，對吧？絕對是遠高于房貸利率下降了。

那么對于絕大多數這個三四線城市，如果你不是剛需，那完全不應該在那兒買房啊。如果你不是剛需，大家聽清楚啊，是剛需可以，那如果你是投資，你又不知道你想買這個買的這個城市。比如說你要買城市是三線四線，適不適合投資，那干脆就別買，寧愿錯過咱們，也也不要買錯這個，買錯代價太大了，這不是買雙鞋，幾百塊錢啊，不好看不好看算了，對吧，我大不了下次買的時候認真點。那你當然了，你最好的這個方法就是學習如何判斷城市投資價值，對吧？但是這個東西得大家沒事兒你最起碼多看新聞啊，你多關注這類東西對不對？這個是個長期的，而且我一直說就不建議這種。嗯，怎么說呢，不建議這種沒有專業，不是專業炒房的，你就不要去，現在亂搞什么投資啊。那么選對了城市，也不代表你就可以以后就什么事兒不操心，一勞永逸了，對吧？因為你現在這個房產市場低段兒選擇啊，學區房重要啊，地鐵房挑選啊，什么標準啊，你都和過去不一樣了，尤其這個學區房，有時候很多東西麻煩的很，它每個地方不停的更新政策，所以說大家對這個東西呢，你就是把你所在的城市這個了解好也就行了。你也不用去了解別的城市每個地方的學區房啊，什么政策內不一樣啊，就給大家講到這兒，大概說一下。

呃，那好，那今天呢就大家大概去聊一下關于2019年房價大概的走向，大概走向，我一直就說今年嗯，肯定是會穩，而且我估計有些地方會會會陰跌一點。就和昨天講的一樣，我個人是不建議搞什么投資了，你如果想置換房子，那行，你現在賺錢了，你說我要換套大的，換套漂亮的，換套住的舒服的更高些點，那我認為可以，這個你換來畢竟是住嘛，對不對？是咱自己住，咱可以把自己的生活水平搞上去，只要咱有這個經濟能力但如果投資的話，我勸還是謹慎再謹慎啊。謹慎再謹慎。呃，那好，那今天就大家聊到這兒，那咱們下期再見，謝謝大家